Rodinný dům – stavbu lze přizpůsobit, upravit, změnit, opravit nebo dokonce odstranit a postavit jiný a lepší rodinný dům. A to rodinný dům dle vašich individuálních představ a požadavků, zároveň vyhovující daným regulím, které jsou stanoveny stavebním zákonem či územním plánem dané obce, lokality apod.
Parcelu, okolí domu, obec, část obce, danou lokalitu, sousední zástavbu a sousedy dle vašich představ změnit nelze! Proto volbě a výběru pozemku je třeba věnovat minimálně stejnou, ale spíše větší pozornost než výběru vlastního rodinného domu.
zatížení pozemku závazkem – břemenem, vlastnické – majetkoprávní vztahy sousedních pozemků
(odbor územního rozvoje, příslušný stavební úřad)
Ne každý pozemek – parcela je určena pro výstavbu rodinných domů tzn., že ne na každém pozemku lze postavit cokoli, na některých pozemcích nejde postavit nic, informace o možnosti funkčního pozemku využití je vedle informace o majiteli pozemku a možného zatížení pozemku závazky prioritní informace.
Je dáno Územním plánem formou procent nebo formou různých koeficientů, nejčastěji jasným procentem zastavěnosti tzn informací jakou plochu z plochy pozemku lze zastavět, bývá to ale též např. poměr součtu hrubých podlahových ploch domu k celkové ploše parcely, koeficient zeleně (je opakem procenta zastavěnosti) udává jaké % z celkové plochy parcely musí zůstat zelené.
Rodinný dům může mít 2 nadzemní podlaží a podkroví, přičemž podkroví není přesně specifikováno ale rozumí se, že část podlaží nemá plnohodnotnou světlou výšku, a suterén, jako suterén je považováno podlaží, jehož úroveň podlahy nebo převažující části je níže jak 800 mm pod úrovní terénu. Územním plánem podlažnost nebo výška zástavby v dané lokalitě ale může být omezena – snížena.
Mohou, aniž by přes pozemek vedly možnost výstavby na pozemku pěkně omezit – hodnota těchto m2 pozemku pochopitelně nemůže být cenou stavební parcel.
V případě výstavby rodinných domů, jde převážně o chráněné krajinné oblasti, kde k regulativům daným Územním plánem přibudou ještě požadavky správy příslušné chráněné oblasti za účelem ochrany přírody, zachování typického charakteru výstavby v dané lokalitě apod..
Velikost parcely je závislá na parcelaci v dané lokalitě, na velikosti domu, který na ní zamýšlíte postavit, parcela pro samostatně stojící rodinný dům by však neměla klesnout pod 600 m2, pochopitelně s velikostí parcely vždy je spojena i starost o nezastavěné plochy. O velikosti parcely rozhoduje i předepsané % zastavěnosti, které obvykle bývá 30% ale může být i nižší.
Za nejoptimálnější tvar pozemku lze považovat obdélník s poměrem stran blížící se poměru 2 : 3 s kratší stranou přiléhající ke komunikaci, šířka parcely by neměla klesnout pod 20 m s ohledem na vzájemné odstupy rodinných domů – min. 7 m a odstupy rodinného domu od společné hranice – 2m.
Samozřejmě, že nejoptimálnější pozemek je s nulovým či minimálním spádem nejlépe na jih, jihozápad či jihovýchod, v žádném případě to ale neznamená, že na pozemku s velkým spádem nelze stavět. Na takto atypických pozemcích mohou vzniknout zajímavější realizace jak na rovině. Návrh rodinného domu na pozemek s velkým spádem je nutné zpracovat individuálně. Dále je nutné počítat s vyššími náklady na vlastní stavbu rodinného domu.
Vstup na pozemek – vazba na komunikaci je nejoptimálnější ze severu, dispozice rodinného domu se orientuje na jih – takže rodinný dům je orientován nejen za sluncem ale i do vlastní zahrady, soukromí pobytu na zahradě je zajištěno vlastním domem, který zahradu od veřejné komunikace odděluje. Naopak na sever je snaha pokud možno žádná okna neumisťovat nebo alespoň minimum.
Ovlivňují založení objektu, volbu hydroizolace domu, formu likvidace dešťových vod, a v neposlední řadě následnou úpravu a využití pozemku a to především náklady na jejich realizaci.
Nelze podceňovat hned z několika důvodů, nevhodná zastíněnost např. zabraňuje oslunění domu – úbytek pasivních solárních zisků a pozitivní energie, spad listí – zanášení bazénu, okapních žlabů apod, nebezpečí pádu při poryvu větru.
Jsou dány Územním plánem nebo Územním rozhodnutím a určují především kolik % z celkové plochy pozemku lze domem zastavět, řešení tzv. dopravy v klidu, což znamená: jak je nutné řešit odstavná stání (parkování, garážování) na pozemku, výšku a podlažnost rodinného domu, často bohužel předepisují i podmínky jejchž předepisování je v rozporu se zákonem.
Připojení na komunikaci je přímo podmínkou, nejen z hlediska Vašeho přístupu ale i z hlediska dostupnosti (příjezdu hasičů, záchranky apod.) stejně tak nutností je napojení na elektrickou energii, napojení ale na ostatní inženýrské sítě (plyn, voda, splašková kanalizace) nutností – podmínkou není. Neznamená to však, že zásobování vodou či likvidaci splaškové vody není nutné řešit, zásobování vodou v tomto případě je nutno doložit vlastním zdrojem (studnou) včetně doložení, že voda je pitná, likvidaci splaškových vod je možné řešit čističkou odpad. Vod a jejich vypouštění do blízké vodoteče nebo vsakem, pokud ani jedno není realizovatelné je možné likvidaci řešit žumpou, která se bude pravidelně vyvážet, k tomu je třeba dodat potvrzení a souhlas čističky do které se odpadí vody budou vyvážet.
Jde např. o blízkost frekventované komunikace, což nemusí být pouze silnice ale též železnice, blízkost výrobního podniku, letiště apod.. Zatížení hlukem v lokalitě určené pro bydlení je limitováno na 50 dB od 6,00 hod do 22,00 hod a 40dB v nočních hodinách tj. od 22,00 do 6,00 hod.
Stávající okolní zástavba pozemek ovlivní především zastíněním, narušením soukromí, zamezení výhledu jde především o možnost budoucí zástavby, kdy jedna stavba v sousedství z osluněného pozemku s překrásným výhledem a plným soukromím udělá zastíněný pozemek s výhledem do zdi a přímými pohledy na pozemek z několika podlaží.
