Jestliže máte vybraný rodinný dům podle vašich požadavků, finančních možností a dalších výše uvedených parametrů, zkontrolujte si nyní, zda jste na něco důležitého nezapomněli.
Ve chvíli, kdy máte vybraný konkrétní dům a máte rozmyšleno, jak ho ideálně situovat na váš pozemek, musíte toto porovnat s místními podmínkami a požadavky. Jednoznačné požadavky vycházející Územní plán z územního plánu stanovuje zpravidla místní obecně závazná vyhláška. Ta by měla být veřejná a snadno dostupná (např. na webových stránkách obce), určitě však takovouto vyhlášku (nebo jinou formu požadavků – regulativ) na vyžádání obdržíte na příslušném stavebním úřadě.
Jde o půdorysnou vzdálenost budoucího domu od hranic pozemku, případně od stávajících objektů. Sledována bývá tzv. uliční čára (vzdálenost domu od hranice parcely směrem ke komunikaci). Ta bývá stanovena buď z důvodů jednotné „hloubky“ osazení domů v ulici nebo na základě požadavku na vznik parkovacího místa před domem (většinou 5 m). Dodrženy musí být i minimální odstupy směrem k sousedům. Obecně v nové zástavbě by dům měl být od sousedního pozemku vzdálen min. 3,5 m (vychází z minimální vzdálenosti dvou objektů 7,0 m). Možné jsou pochopitelně výjimky, ale vždy se souhlasem příslušného souseda a stavebního úřadu.
Obce si často stanovují požadavky na velikost a vzhled rodinných domů. Je to jejich snaha o jakousi jednotu výstavby v rámci jedné oblasti, snaha zabránit výstavbě příliš odlišných domů. Tato snaha je poněkud nelogicky stanovena obecnými číselnými parametry namísto individuálních architektonických posouzení. Sledovány jsou zejména tyto parametry: podlažnost (např. dům s přízemím a obytným podkrovím), max. výška hřebene nad terénem, sklon střechy, případně typ střechy (sedlová, valbová) či orientace hlavního hřebene. Doporučujeme od stavebního úřadu nejprve získat předběžný souhlas se stavbou. K tomuto je ideální Studie stavby (malý projekt) – blíže viz kapitola Projekt stavby.
Pro novou výstavbu v daném území jsou zpravidla stanoveny dva koeficienty. Koeficient zastavěnosti je dán maximální hodnotou a je to poměr (nebo %)zastavěné plochy domu k celkové ploše pozemku. Koeficient ozelenění je dán minimální hodnotou a je to poměr zeleně (po odečtu Koeficient ozelenění zastavěných i všech zpevněných ploch) k celkové ploše pozemku. Tyto regulativy je ideální předložit k porovnání projektantovi ještě před definitivním objednáním projektu. Projektant posoudí, zda vámi vybraný dům všechny parametry splňuje – pro laika bývají občas tyto regulativy specifikovány poněkud nesrozumitelným jazykem a mohl by něco přehlédnout.
Od 1.1.2009 musí stavební úřady požadovat průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Je to (podobně jako např. u pračky nebo lednice) informace o tom, jak energeticky náročný bude provoz vašeho domu. Tento průkaz můžete objednat přímo spolu s projektem samotného domu nebo si ho můžete nechat vypracovat následně (vždy však od oprávněné autorizované osoby).
Součástí typové dokumentace rodinného domu není projekt jeho osazení na parcelu. Jde o dokumentaci přesné polohy domu na parcele, jeho napojení na inženýrské sítě apod., podrobněji viz kapitola Doplňkové projekty. Dokumentace osazení na pozemek je nezbytnou součástí žádosti o stavební povolení. Tuto část dokumentace opět můžete objednat přímo spolu s projektem samotného domu nebo si ho můžete nechat vypracovat následně (vždy však od oprávněné autorizované osoby).
Pro správné osazení rodinného domu je nutné předat projektantovi jednoznačné podklady a informace. Návštěva místa samotného či jakékoliv fotografie pozemku mají pouze informační hodnotu. Nezbytné jsou tedy konkrétní informace – projektové podklady v tištěné nebo digitální formě a to:
Dům na vaší parcelu je nutné umístit – osadit nejen půdorysně, ale i výškově. Proto potřebuje projektant znát nejen polohopis, ale i výškopis řešeného pozemku. Dobré je znát i výškové poměry přilehlé komunikace (ulice), na kterou bude pozemek připojen, aby podlaha přízemí (byla alespoň 30 cm) a parcela nad úrovní přilehlé komunikace.
Je v tomto ohledu nepostačující (malé měřítko, absence výškopisu). Ideální je nechat pozemek zaměřit oprávněným geodetem. Ten předá zaměření zpravidla v digitální formě, čímž zpřesní následnou projekční činnost. Teoreticky lze tolerovat jako podklad i podrobnou mapu s vrstevnicemi.
Další součástí dokumentace osazení rodinného domu na pozemek je napojení domu na jednotlivé inženýrské sítě. Je tedy třeba zajistit maximum informací o těchto sítích, o jejich poloze, dimenzi, případně hloubce. Přesné informace jsou důležité zejména u kanalizace – nezbytná je mimo polohy a dimenze i kanalizační přípojky hloubka připojovacího místa, aby bylo možno správně navrhnout spád kanalizační přípojky. U vodovodního řadu je vodovodní přípojka důležitá poloha a dimenze. Je nutné ale zjistit, jak je řešena voda pro případný požární zásah – u nových vodovodních řadů je to řešeno hydranty po cca 200 m, ve starší zástavbě požárními nádržemi. U elektřiny a případně plynu stačí elektropřípojka znát polohu tzv. kiosku (pilířku), ve kterém bude pro příslušnou přípojka plynu parcelu umístěn elektroměr (plynoměr). Dešťová kanalizace pro jednotlivé parcely je centrálně řešena zcela výjimečně. Veškeré tyto informace zjistíte od správců jednotlivých sítí. Kontakty na tyto správce vám poskytne stavební úřad nebo jiná část místní samosprávy.
Je opět nutné přiložit k žádosti o stavební povolení a výsledky průzkumu pochopitelně projektant nejprve zohlední v dokumentaci. Průzkum stanoví tzv. radonový index pozemku – kategorizace ploch z hlediska pronikání radonu z podloží do budovy.
Pro správný návrh základových konstrukcí je nezbytné znát skladbu vrstev, únosnost a jiné informace o zemině, na které bude dům stát. Tyto informace podá inženýrsko-geologický průzkum. Pro rodinný dům to obnáší jednu či dvě vrtané (případně kopané) sondy v místě budoucího domu. Ty definují skladbu zeminy (případně hladinu podzemní vody) a ze vzorků těchto sond se laboratorně stanoví vlastnosti jednotlivých vrstev (pevnost, sesychání apod.). Doporučujeme zároveň objednat i hydrogeologický průzkum – jeho výsledkem je informace o schopnosti zeminy zasakovat vodu. Na základě toho může projektant přesně navrhnout způsob likvidace dešťových vod ze střechy domu, případně zpevněných ploch.
Pro všechny tyto průzkumy a informace obecně platí: Čím přesnější jsou předané informace, tím přesnější bude projektová dokumentace. Šetřením (řádově desetitisícikorun) na výše uvedených průzkumech se vystavujete nebezpečí následných nedorozumění a nepříjemností s realizační firmou a v krajním případě můžete ohrozit i kvalitu vašeho budoucího domova (např. absence geolegického průzkumu = špatný návrh základů = statické poruchy objektu).
Doporučujeme. Nepožaduje ho stavební úřad ani jiná instituce. Přímo nesouvisí s projekční činností – zadává se až na základě kompletní projektové dokumentace. Výkaz výměr je rozpis jednotlivých materiálů a stavebních prací (a jejich množství) do mnoha desítek jednotlivých položek. Položkový rozpočet je pak výkaz výměr doplněný o ceny jednotlivých položek a pochopitelně jejich součet. Používané jednotkové ceny jsou zde přebírány z oficiálních a pravidelně aktualizovaných ukazatelů.
Výkaz výměr spolu s projektem předáte (zapůjčíte) několika stavebním firmám, které vám následně předají vlastní položkové rozpočty. Ty pak můžete poměrně jednoduše porovnávat jak mezi sebou, tak pochopitelně s původním nezávislým rozpočtem.
Pokud nejste jako budoucí stavebník a investor v tomto oboru vzdělán nebo dostatečně zkušený, nebo nemáte dost času se věnovat kontrole stavby v průběhu výstavby doporučujeme objednat si Technický dozor investora (TDI). Je to osoba ve stavebnictví vzdělaná a pro tuto činnost oprávněná, která bude ve vašem zájmu průběh stavby sledovat a kontrolovat nejen kvalitu materiálů a především kvalitu stavebních prací, ale i jejich objem ve vztahu k fakturovaným prácím. Zkušený dozor vám zajistí kvalitní produkt (váš rodinný dům) a ušetří často případné nemalé náklady, ať již v rámci realizace domu, ale i čas a nepříjemnosti při případných následných reklamací vad, nedodělků a poruch.
